Slim beleggen in vastgoed: 5 ultieme tips

1. Investeer op een interessante locatie

Bij een vastgoedinvestering spelen er 3 factoren een hele belangrijke rol: locatie, locatie en nog eens locatie. Slim beleggen in vastgoed doe je dus beter op een populaire locatie. De kans dat je jouw pand kunt verhuren in een drukke centrumstad is veel groter dan wanneer je een huisje op een afgelegen locatie moet verhuren. Een goede locatie geldt trouwens voor alle types van vastgoedinvesteringen. Denk maar aan hotelvastgoed: een hotel op een drukke locatie waar er veel toeristen op afkomen zal doorgaans een hoog rendement genereren.

2. Denk aan risicospreiding

“Leg niet al uw eieren in hetzelfde mandje” of “gok niet op één paard”: Dit zijn veel gebruikte spreekwoorden die ook van toepassing zijn op vastgoedinvesteringen. Ook al wordt doorgaans gezegd dat beleggen in vastgoed weinig risico met zich meebrengt, is het toch aan te raden om slim te beleggen en je vastgoedinvesteren te spreiden. Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie zijn voor prestaties in de toekomst, kan je toch altijd rekenen op een risicospreiding bij je vastgoedinvesteringen. Door te beleggen in vastgoed over een grote regio kunnen mogelijke geografische schommelingen in de markt opgevangen worden. Ook is men niet afhankelijk van een of enkele grote huurders of projecten.

3. Maak gebruik van het hefboomeffect

Er wordt vaak verondersteld dat een groot kapitaal nodig is om te beleggen in vastgoed, maar niets is minder waar. Een vastgoedinvestering kan ook met een relatief klein bedrag dankzij het hefboomeffect. Een slimme belegger investeert niet al zijn geld.

Je hoeft met andere woorden geen grote bedragen neer te leggen om slim te beleggen in vastgoed. Maar hoe profiteer je nu van het hefboomeffect? Het principe gaat als volgt: Je gebruikt een deel van je eigen spaargeld om bij de bank een hypothecaire lening aan te gaan om een grote aankoop te financieren. Hoeveel je kan lenen hangt uiteraard af van je terugbetalingscapaciteit, dewelke berekend wordt op je maandelijkse inkomsten zoals je loon/werkvergoeding, huur uit een huis of appartement,… Dit zorgt er voor dat je jezelf niet te diep in de schulden werkt. Doorgaans zullen banken een lening toestaan voor 80% van de waarde van de vastgoedinvestering die je wenst te doen. Dit wil zeggen dat je 20% van de totale belegging uit eigen zak zal moeten betalen.

Om de waarde van het hefboomeffect aan te tonen illusteren we dit met een voorbeeld:

Stel je doet een investering van 400.000 euro.

• Optie 1: Je financiert de investering voor 100% met eigen middelen
• Optie 2: Je financiert de investering met 20% eigen middelen en 80% vreemd vermogen.

Toelichting

Zonder lening:
Je belegt in een pand van 400.000 euro, dat je vervolgens verhuurt voor 1.000 euro per maand. Daarmee ontvang je 12.000 euro huurinkomsten. Dat komt overeen met een rendement op je eigen inleg van 3%(= 12.000 / 400.000).

Met lening
Je koopt een pand van 400.000 euro en leent daarvoor 320.000 euro (rentevoet 2,5%) bij de bank. Zelf breng je 80.000 euro in voor het pand. Je verhuurt het pand voor 12.000 euro per jaar. Daarvan moeten we wel de rentelasten aftrekken. De kosten voor de lening zijn dus 320.000 x 2,5% = 8.000 euro per jaar. Dit geeft totale jaarlijkse inkomsten van 4.000 euro (= 12.000 – 8.000). Zo komen we tot een rendement op eigen vermogen van 5% (= 4.000 / 80.000). En je hebt nog 320.000 euro over die je in andere projecten kan beleggen. Meer tips om succesvol te beleggen? Lees zeker: 7 tips om succesvol te investeren in vastgoed

Hefboom of boemerang?
Je kan maar profiteren van het hefboomeffect op voorwaarde dat je investeert in een pand dat zijn waarde minstens behoudt (en liefst meerwaarde creëert) en natuurlijk maandelijks of jaarlijks opbrengt. Een hefboom kan namelijk in twee richtingen werken. Zo zijn er steeds risico’s bij investeren in vastgoed. Wanneer jouw pand lange tijd leeg staat, of wanneer de jaarlijkse meerwaarden op jouw pand tegenvallen, zal je dat des te harder op je eigen vermogen voelen. Hoe meer je dan geleend hebt, hoe meer je het verlies per geleende euro zult voelen. Hou dus zeker een scenario waar de boemerang terugkeert in het achterhoofd.

Bovendien zullen de registratierechten en de instapkosten doorgaans pas na vijf jaar terugverdiend worden. Hou er bovendien ook rekening mee dat je voldoende financiële marge hebt om herstellingen of onderhoud aan jouw pand op te vangen.

4. Huuropbrengst = Afbetaling lening

Vaak zetten vastgoedinvesteerders volop in op de meerwaarde van hun patrimonium bij een latere doorverkoop. Dat is geen goed idee. U gaat er best niet van uit dat de meerwaarde al vast staat of zelfs gerealiseerd is. Reken je ook niet zomaar rijk eens je een huurder voor je pand gevonden hebt, want doorgaans moet de lening nog afbetaald worden. Slim beleggen is dus aan te raden. Hierbij moet je er voor zorgen dat je jezelf niet te diep in de schulden werkt. Dit kan voorkomen worden door ervoor te zorgen dat de maandelijkse afbetaling (in het eerder aangehaalde voorbeeld €8.000/12 maand =  €666,67) lager of minstens gelijk zijn aan de gegenereerde huurinkomsten (in bovenstaand voorbeeld €1.000). De notariskosten van 15% moeten vervolgens ook nog in rekening gebracht worden die erbovenop komen wanneer je een pand aankoopt. Slim beleggen is ervoor zorgen dat je aan het eind van de rit een mooi rendement overhoudt. Hoe hoog dat rendement is? Lees: Wat is een realistisch rendement op vastgoed?

5. Vraag een expert om advies

Beleggen in vastgoed is best wel iets aparts. Een eigen markt met enkele bijzonderheden en heel wat zaken die het succes (of het falen) van jouw investering kunnen beïnvloeden. Denk maar aan enkele juridische of fiscale aspecten die gepaard gaan met een vastgoedbelegging. Daarom blijft het raadzaam om de adviezen van door de wol geverfde experts op te volgen. Ken je iemand met ervaring in de sector als expert of als vastgoedeigenaar? Twijfel dan niet om je oor te luister te leggen bij deze mensen om de opportuneiten die zich aanbieden in de markt te grijpen en de valkuilen te ontwijken.

Conclusie

Slim beleggen begint bij een goede voorbereiding. Wanneer je een interessane locatie weet te vinden om te investeren in vastgoed ben je al halfweg. Wie slim belegt investeert niet al z’n geld in één project, maar denk aan risicospreiding onder het gezegde, ‘leg niet al je eieren in hetzelfde mandje’. Maak gebruik van het hefboomeffect wanneer je slechts over een klein budget beschikt om te investeren. Het is aan te raden om eens bij een vastgoedexpert aan te kloppen om je tot in de details van het hefboomeffect te verdiepen, het gaat tenslotte om een groot bedrag.