Het ideale vakantiehuis in de Ardennen kopen? Hierop moet je letten!

Hoe financier je een tweede verblijf?

Voor je begint aan je zoektocht naar je ideale vakantiehuis, bepaal je eerst je budget. Zo voorkom je teleurstellingen en kan je alvast wat snoeien in het grote aanbod. Heb je een fijn bedrag op je spaarrekening staan waar je het vakantiehuis van je dromen mee kan kopen? Dan ben je een enorme bofkont en mag je dit onderdeel skippen. Zo niet, niet getreurd. Er zijn oplossingen:

De meest voor de hand liggende oplossing is een hypothecaire lening afsluiten. De procedure is grotendeels hetzelfde als bij de aanvraag van een lening voor een eerste eigendom, maar er zijn een paar kleine verschillen. Zo hanteren banken doorgaans de regel dat er maximaal 90% kan geleend woorden voor de aankoop van een woning. De overige 10% en alle bijkomende kosten (registratierechten, notaris) moet je zelf kunnen bekostigen. Er zijn banken die strenger zijn voor tweede verblijven en waar je maximaal 80% kan lenen. Bovendien houden ze voor tweede verblijven, in tegenstelling tot aankopen van investeringsvastgoed, geen rekening met eventuele huurinkomsten. Vraag dit dus na bij jouw bank en vraag rond naar de beste deal.

Ben je al lang niet meer nat achter je oren wat de aankoop van vastgoed betreft en heb je de lening voor je eerste woning al grotendeels afbetaald, dan kan een wederopname van je huidige hypothecaire lening een uitstekende oplossing zijn voor jou. Een bijkomend financieel voordeel is dat je niet opnieuw langs de notaris moet passeren om een nieuwe hypotheek te vestigen. Het is natuurlijk wel jammer als je vorige bezoek ontzettend gezellig was, maar ik ben ervan overtuigd dat het uitgespaarde bedrag veel zal goedmaken. Hou wel in je achterhoofd dat je bij een wederopname de huidige rentevoet moet betalen.

De derde optie is een bulletkrediet waarbij je enkel intresten betaalt tot je aan het einde van de termijn, het volledige bedrag in één keer aflost. Dit is vooral interessant met een groepsverzekering en als je pensioen in zicht is. Banken houden namelijk enkel rekening met de reeds verworven reserves en niet met het bedrag dat je zal krijgen wanneer je effectief met pensioen gaat. Weet wel dat de rente bij dit krediet een stuk duurder is omdat je die gedurende de hele looptijd op het volledige bedrag betaald. Bij een hypothecaire lening daalt het bedrag waarop je rente betaald maandelijks omdat je telkens een stukje afbetaalt.

Welke belastingen betaal je op een tweede verblijf?

Bij een tweede verblijf betaal je zowel onroerende voorheffing als onroerende inkomstenbelasting.

Het woord “belastingen” mag dan misschien het minst favoriete woord van de Belgen zijn, zij ervaren beslist heel andere emoties bij de variant “belastingsvoordeel”.  En je krijgt er maar liefst 30% van, belastingsvoordeel dus, op de kapitaalaflossingen tot € 2.350 voor de lening van je tweede verblijf. (code 1353/2353) Met andere woorden, je krijgt een korting van maximaal 705 euro per jaar op je personenbelasting en enkel op de eerste schijf van € 78.440.

Onroerende inkomstenbelasting op je tweede verblijf

Of je je vakantiehuis nu verhuurt of niet, in België moet je naast de onroerende voorheffing (dezelfde die je ook voor je eigen woning moet betalen*), ook altijd een onroerende inkomstenbelasting betalen.

*Let op, voor de onroerende voorheffing van je eerste verblijf geniet je misschien van bepaalde verminderingen. Daar is echter geen sprake van voor je tweede verblijf.

Als je inderdaad je vakantiehuis verhuurt kan je het belastbare onroerend inkomen verminderen met de intresten die je hebt betaald. De betaalde intresten vul je in bij code 1146/2146. De verrekening met het belastbaar onroerend inkomen doet de fiscus.

Je onroerende inkomsten worden belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen vermeerderd met 1,4. Op je aangifte personenbelasting vul je het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen in bij code 1106/2106 zodat ook via die weg belastingen kunnen worden geïnd op je tweede eigendom.

Andere belastingen die worden berekend op basis van het kadastraal inkomen, is de provinciebelasting, maar ook de gemeentebelasting. Bovendien hebben sommige gemeentes ook een belasting speciaal voor tweedeverblijvers. De meeste kustgemeentes hebben die, maar ook een aantal gemeentes in Wallonië. De locatie van je tweede verblijf heeft dus ook invloed op je belastingen en dat is niet anders voor de registratierechten die je eenmalig moet betalen voor de aankoop van je vakantiewoning. In de Ardennen betaal je 12,5% aan registratierechten, bij aankoop op erfpacht betaal je slechts 2%.

Hoeveel kost een tweede verblijf?

Het belangrijkste bedrag, de aankoopprijs, is niet moeilijk te achterhalen. Dat is doorgaans geen groot geheim en staat al gecommuniceerd op je favoriete immowebsite/krant. Daarmee is het financiële verhaal echter niet rond. Zoals we juist hebben besproken komen vervolgens de leningen en belastingen aan bod, maar ook dan is het kostenplaatje nog steeds niet compleet. Gelukkig zijn de bedragen die nu volgen eerder bescheiden van aard.

Bij de aankoop van een huis is de tussenkomst van een notaris verplicht en nuttig. Hij legt de afspraken vast tussen de twee partijen en zorgt ervoor dat alles en iedereen in orde is. Maar die doet dat natuurlijk niet gratis. Daarvoor rekent hij een ereloon aan die wettelijk is vastgelegd en wordt opgedeeld in verschillende berekeningsschijven. Daarvoor reken je best op een bedrag tussen de € 1.500 en € 2.500. Bovendien maakt de notaris kosten voor opzoekingen, aanvragen (€ 800 à  € 1.500) en de overschrijving (€ 230). Die rekeningen schuift hij uiteindelijk ook door naar de koper waardoor je rekening moet houden met een bedrag dat ergens tussen de € 2.530 en € 4.230 zit.

Klik hier als je dieper wilt ingaan op de functie van een notaris en hoe je de kosten exact kan berekenen.

Tenslotte zijn er de kosten die je in je eerste woning ook maakt, zoals verzekeringen, onderhoud, water, elektriciteit en verwarming. Bovendien zal je vast ook nog wel een WiFi en/of tv aansluiting willen (of net niet?). Als je kiest voor een vakantiehuis op een vakantiepark, hoef je vaak niet zelf op te draaien voor het onderhoud en herstellingen, maar iemand anders natuurlijk wel. Net als notarissen werken tuin- en klusjesmannen niet gratis, hou in dat geval dus ook rekening met bijkomende kosten.

Tweede verblijf voor eigen gebruik, om te verhuren of allebei?

Zie jij dat niet zitten omdat je aan de andere kant van België woont en anders een half maandloon kwijt zou zijn aan benzinekosten? Of heb jij daar simpelweg geen tijd voor of geen zin in? Dan kan je dat natuurlijk ook uitbesteden. Ook daar hangt een prijskaartje aan vast, maar dat is je tijd en je (gemoeds)rust vast wel waard.

Let op de locatie van je vakantiehuis

Nu je voor jezelf een antwoord hebt op al die vragen en het financiële plaatje helder is, kan je starten met de zoektocht naar je ideale vakantieverblijf in de Ardennen. Als jij een tweede verblijf zoekt waar je vooral zelf van wilt genieten en de sleutel hoogstens eens wilt uitlenen aan vrienden en familie, hoef je enkel rekening te houden met je eigen wensen voor de locatie. Maak voor jezelf een lijstje en bepaal op basis daarvan op waar je moet beginnen zoeken en wat absoluut afvalt.

Als het de bedoeling is om je verblijf ooit te gaan verhuren, moet je naast je eigen wensen ook rekening houden met je toekomstige gasten. Jij kan bijvoorbeeld ontzettend genieten van een afgelegen chalet die enkel bereikbaar is na 30 minuten hobbelen over diverse zandweggetjes waar zelfs een GPS het noorden kwijtgeraakt, maar de meeste gasten worden daar niet vrolijk van. Zeker als blijkt dat ze diezelfde hobbelige zandweggetjes moeten trotseren als ze naar de bakker willen of een uitstap willen doen omdat er verder niks te beleven valt in de buurt.

Hou dus rekening met het reiscomfort van je gasten en zorg dat het goed bereikbaar is en dat er voor elk type toerist wel wat te beleven valt binnen afzienbare afstand. Zoek uit over welke troeven jouw uitverkoren regio beschikt en of die bij een (voldoende) ruim publiek in de smaak vallen. Speel die zeker ook uit als je je vakantiehuis op de markt zet voor verhuur.

Tot hier geraakt en klopt het plaatje in je hoofd nog steeds? Dan is een tweede verblijf echt iets voor jou! Stop met dromen en start je zoektocht naar je ideale vakantiehuis in de Ardennen. Misschien wel in Village Les Bois d’Ourthe?