Belasting op huurinkomsten uit vastgoed: Tips and Tricks

Personenbelasting onroerende inkomsten

Als basis voor de personenbelasting op onroerende inkomsten gebruikt de fiscus meestal het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.), vermeerderd met 40%. Dit is het geval wanneer jouw huurder de woonst gebruikt voor privé doeleinden (gewoon wonen dus). Deze belastinggrondslag is zeer voordelig want het K.I. is veel lager dan de werkelijke huuropbrengsten.

Formule voor (huidige) grondslag belasting op huurinkomsten uit vastgoed:

KI x gezondheidsindex (1,8630 voor aanslagjaar 2021) + 40%

Verhuur je aan een vennootschap of iemand die de woning beroepsmatig gebruikt, dan belast de fiscus de werkelijke huurinkomsten. Dit is ook het geval voor de opbrengsten van een hotelkamer. Het voordeel daarvan is dat je 40% mag aftrekken als forfaitaire kost voor onderhoud en herstellingen. Of zelfs meer als je die kosten kan aantonen. Je betaalt vervolgens de gewone progressieve personenbelasting op de resterende onroerende inkomsten. Dat wil zeggen, volgens de ‘schijf’ waarin je door je beroeps- en andere inkomsten valt. Wanneer je huurinkomsten hoog zijn, kan dat oplopen tot 50%.

Lenen voor vastgoed om belastingen te besparen

Lenen voor vastgoed is niet alleen interessant om zo een hoger rendement op jouw eigen inbreng te behalen (‘hefboomeffect’). Lenen is ook fiscaal interessant. De intresten op jouw lening kunnen namelijk volledig afgetrokken van de belasting op jouw (onroerende) huurinkomsten. Zo kan het zelfs zijn dat je helemaal geen belasting op vastgoed moet betalen!

Belastingen op gemeubelde verhuur

Als je een appartement, hotelkamer of (vakantie)woning gemeubeld verhuurt zijn de huuropbrengsten deels onroerend en deels roerend (namelijk de vergoeding voor de meubels). Het gedeelte dat de huurder voor de meubels betaalt -in principe 20% van de huurprijs- wordt belast aan 30%. Bovendien mag je maar liefst 50% van de belastingen aftrekken als forfaitaire kost, zodat je 15% belastingen op vastgoed bespaart.

Onroerende voorheffing

Naast de (federale) personenbelasting op jouw huurinkomsten zijn er nog de jaarlijkse ‘grondlasten’ of onroerende voorheffing.

Voor het Vlaams Gewest bedraagt die 2,5 % van het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.). Dat is weinig, maar de provinciale en vooral gemeentelijke opcentiemen maken dat dit je ongeveer 1 maand huur kost.

Tweede verblijven

Tweedeverblijfstaks voor vakantiewoningen

Veel steden en gemeenten heffen zelf ook belastingen. Dat kreeg de creatieve naam “gemeentebelasting”. Dit moet de kosten dekken die steden en gemeentes maken om het openbaar domein te onderhouden en te verfraaien. Omdat eigenaars van tweede verblijven daarvan meegenieten of er zelfs geld door verdienen (weinig mensen willen op vakantie gaan in een verloederde buurt),  is er de gemeentebelasting op tweede verblijven. Of de zogeheten tweede verblijfstaks. In sommige gemeenten zoals Koksijde, De Panne en Knokke-Heist is die tweedeverblijfstaks discriminerend en onwettig verklaard omdat ze daar ook geen gemeentebelasting eisen van hun eigen bewoners. In alle andere gevallen zal je dus toch netjes jaarlijks die taksen moeten betalen. Eigenaars van een vakantiewoning aan de kust moeten hoe dan ook nog eens een forfaitaire milieubelasting betalen.

Voor je een tweede verblijf koopt, doe je er dus goed aan om eerst na te gaan welke taksen je daar verschuldigd bent.

Wat valt onder een ‘tweede verblijf’?

Er is sprake van een tweede verblijf wanneer de woning niet de hoofdverblijfplaats is van de eigenaar maar wel op elk ogenblik voor bewoning gebruikt kan worden.

Geen verblijfstaks op hotelkamers

Indien je investeert in een hotel door een hotelkamer aan te kopen, heb je slechts een beperkt budget nodig. Bovendien vermijd je zo de taks op tweede verblijven en betaal je minder belasting op vastgoed. Een goede ligging en professionele uitbating zijn in die sector wel noodzakelijk.

Unibricks heeft interessante hotelprojecten voor jou, in samenwerking met internationaal gekende ketens.