Quel est le rendement réaliste d’un bien immobilier?
Les (candidat) investisseurs ont souvent des attentes élevées en matière de rendement. Un Belge sur quatre estime que l’immobilier fournira un rendement de 5%. Une personne sur six imagine même un rendement de 8% ou plus! Malheureusement, la vérité est quelque peu différente. Si vous rencontrez un agent immobilier ou un promoteur qui jongle avec de tels rendements, vous avez intérêt à être sur vos gardes. Mais qu’est-ce qu’un rendement net réaliste d’un bien immobilier et comment le calculer?
Calculer le rendement d’un bien immobilier
La raison pour laquelle de nombreux Belges surestiment le rendement d’un bien immobilier tient au fait que de nombreux facteurs différents entrent en jeu. Cela rend le calcul du rendement assez compliqué et fait que des éléments importants sont négligés. Le manque de connaissances est souvent le coupable. Heureusement, vous pouvez résoudre ce problème en vous informant correctement sur la base de cet article.
Facteurs intervenant sur le rendement de l’immobilier
Rénovation ou nouvelle construction
Une considération importante que vous devez aborder avant de vous lancer dans l’aventure immobilière, consiste à choisir entre la rénovation et la nouvelle construction. Les deux présentent leurs propres avantages et inconvénients. Sur un bien existant, vous ne payez que 10% de TVA (12,5% à Bruxelles et en Wallonie), tandis que sur une nouvelle construction, vous payez 21% de TVA. L’inconvénient réside dans le fait qu’avec une propriété existante, vous devrez payer des frais de réfection et de rénovation plus rapidement que lorsque vous achetez une nouvelle propriété. Le coût de ces réparations sera également souvent beaucoup plus élevé.
TVA sur les biens immobiliers
En principe, vous payez 21 % de TVA sur l’achat de votre bien immobilier nouvellement construit, mais il existe des exceptions. Pour les biens sociaux, c’est-à-dire les biens acquis dans l’intention de les rendre disponibles à une agence de location sociale, vous ne payez que 6% de TVA. Vous pouvez en apprendre davantage à ce sujet dans notre article « Quatre avantages d’investir dans l’immobilier social« . Si vous achetez une résidence-services reconnue par le gouvernement, vous payez 12% de TVA sur celle-ci.
Prêt ou fonds propres
Les prêts représentent un coût et vous ne devez pas oublier de déduire ces coûts de votre rendement locatif net. Toutefois, cela ne signifie pas que l’emprunt est une mauvaise idée. Au contraire. Les faibles taux d’intérêt actuels pourraient même vous permettre de gagner de l’argent en faisant preuve d’un peu d’ingéniosité. Si les frais d’intérêt de votre prêt sont inférieurs à vos revenus locatifs nets, vous gagnez sur votre prêt. Un phénomène connu sous le nom de levier financier.
Mais même si vous disposez d’un capital latent sur un compte d’épargne, il est judicieux d’investir dans l’immobilier. Vous évitez ainsi que l’inflation ne ronge votre capital.
Coûts additionnels lors de l’achat de biens immobiliers
D’autres facteurs à ne pas négliger lors du calcul du rendement potentiel d’un bien immobilier sont tous les coûts supplémentaires tels que la taxe d’enregistrement, les frais de notaire et la TVA.
Taxe d’enregistrement sur les biens immobiliers
Les taux de la taxe d’enregistrement ont changé depuis janvier 2022. Dans sa phase de transition jusqu’en janvier 2024, vous bénéficiez de deux options. Soit vous optez pour l’ancien système et profitez de la portabilité (la possibilité de déduire la taxe d’enregistrement déjà payée de la taxe d’enregistrement que vous devrez payer sur un prochain bien), soit vous optez pour les nouveaux taux, plus bas:
Sur votre première propriété, le lieu où vous êtes domicilié, vous payez 3% au lieu de 6%. Dans le cas d’une rénovation énergétique majeure (« ingrijpendeenergie renovatie », IER), d’une démolition ou d’une reconstruction, il n’est même que de 1% (auparavant 5%). Il existe également quelques changements pour les secondes propriétés. Vous payez maintenant 12% au lieu de 10%.
Les frais de notaire
Les frais de notaire se composent de différents éléments et vous devez les calculer par tranches.
Précompte immobilier
Il s’agit d’une taxe annuelle sur les biens immobiliers établie sur le revenu cadastral (RC), un revenu locatif fictif qui est indexé chaque année.
Rendement net du bien immobilier
Si vous ajoutez les coûts mentionnés ci-dessus au prix d’achat, puis calculez le montant que vous dépenserez chaque mois en frais, vous obtiendrez une assez bonne image du rendement net attendu. Tenez également compte de l’inoccupation éventuelle, des frais d’entretien et de réparation et, si vous choisissez un bien dont vous n’avez pas à vous soucier, du coût d’un service d’exploitation/de location. Vous devriez maintenant avoir devant vous un chiffre représentant le rendement net moyen que vous pouvez espérer.
Ce chiffre se situera approximativement entre 2% et 3%. Si vous ne souhaitez prendre absolument aucun risque, le rendement sera un peu plus faible, mais il s’agit souvent également de votre rendement minimum. Privilégiez-vous la possibilité d’un rendement légèrement supérieur? Il vous faudra alors accepter que, tout comme pour les actions et les investissements, il faille faire face à des risques plus importants.
L’erreur immobilière la plus courante
La patience est une vertu, également dans le domaine de l’immobilier. De nombreux investisseurs font l’erreur de ne pas donner à leur bien suffisamment de temps pour être rentabilisé. L’immobilier est toujours un investissement à long terme. Étant donné que les coûts les plus importants sont encourus au moment de l’achat, il faut plusieurs années avant de constater un retour sur investissement. De plus, une grande partie du rendement provient de la valeur ajoutée et cela aussi, vous le construisez au fil des ans. Il faut en moyenne six à huit ans pour qu’une valeur ajoutée apparaisse. Vendre avant cette période est peu judicieux.
Êtes-vous une personne patiente et confiante en matière d’immobilier? Prenez alors le temps de consulter ici nos projets immobiliers.
