Une donation de biens immobiliers
Un cadeau ou pas?
Nous nous offrons des cadeaux tout au long de l’année. Pensez aux anniversaires, à la période de fin d’année et à d’autres occasions spéciales. Les classiques des cadeaux sont alors au rendez-vous en quantité, mais avez-vous déjà pensé à offrir des biens immobiliers? Si vous ne marquez pas de points avec ça …
Vous trouvez que ça sonne insensé? Cela arrive pourtant plus souvent qu’on ne le pense, sauf que les circonstances sont (généralement) moins festives et qu’il s’agit plutôt d’une situation d’héritage. Les frais engendrés ne sont souvent pas non plus favorables à l’atmosphère. Une donation de biens immobiliers de son vivant est moins chère (et plus chouette). Dans cet article, vous pourrez lire à quel point c’est moins cher, dans quelles circonstances vous avez droit à un taux réduit et ce à quoi vous devez faire attention.
Pourquoi opter pour une donation de biens immobiliers?
La planification de votre succession ne se fait généralement pas pour vous-même, mais pour vos proches. En donnant (une partie de) vos biens à vos (petits-)enfants ou aux membres de votre famille de votre vivant, vous leur épargnez beaucoup d’argent et de soucis. Dans le même contexte, les clients achètent souvent nos projets en plusieurs parties. Les parents achètent alors l’usufruit et les enfants la nue-propriété, précédés ou non d’une donation.
Quel est le coût d’une donation de biens immobiliers?
Ce qu’il reste à payer, ce sont les droits de donation qui dépendent de la valeur du bien et de la relation entre le donateur et le bénéficiaire. Auparavant, il y avait également des différences de prix entre les régions, mais heureusement, en 2019, ces tarifs ont été uniformisés partout. Pour les dons en ligne directe, où une personne descend directement de l’autre (par exemple : parent et fille), les taux suivants s’appliquent:
| Jusqu’à 150 000 € | 3% |
| De 150 000,01 € à 250 000 € | 9% |
| De 250 000,01 € jusqu’à 450 000 € | 18% |
| À partir de 450 000,01 € | 27% |
Si vous divisez un bien entre plusieurs enfants, c’est la valeur de chaque part séparément qui est prise en compte pour déterminer le taux. Par exemple, si vous divisez un bien d’une valeur de 400 000 € entre quatre enfants, chaque part a une valeur de 100 000 € et chaque enfant doit payer 3% (3 000 €) de droits de donation. En comparaison, si les mêmes enfants devaient recevoir cette part après le décès d’un parent, ils devraient payer 6 000 € de droits de succession. Pas moins de deux fois plus ! Ces taux peuvent être consultés sur le site web du Gouvernement fédéral.
Pour les montants supérieurs à 150 000 €, le calcul devient un peu plus compliqué. Reprenons l’exemple précédent mais divisons le bien entre deux enfants seulement, en donnant à chacun d’eux une part d’une valeur de 200 000 €. Ils paient un impôt de 3% sur la tranche de 150 000 € (4 500 €) et de 9% sur les 50 000 € restants (4 500 €). Le montant total des droits de donation est alors de 9 000 €.
Si nous faisons le calcul après que les parents de notre fictive et malheureuse famille soient tous deux décédés dans un accident tragique, nous nous retrouvons avec 15 000 € de droits de succession par enfant (3% sur 50 000 € et 9% sur 150 000 €). La tragédie est achevée.
Ne rangez pas tout de suite votre calculatrice, car les donations nécessitent toujours de passer chez un notaire, et ce brave homme ou cette brave femme ne travaille évidemment pas gratuitement. Gardez cela à l’esprit si vous commencez à calculer.
Donation avec réserve d’usufruit
La donation de biens immobiliers est financièrement avantageuse, c’est clair, mais il faut bien réfléchir avant de se lancer. Une donation est irrévocable, c’est pourquoi dans 95% des cas, on choisit une donation avec réserve d’usufruit. Cela vous permet dans tous les cas de continuer à y vivre ou de profiter d’éventuels revenus locatifs.
Cet usufruit a également une valeur. Pour la déterminer, on travaille avec ce qu’on appelle (plutôt macabrement) les « tables de mortalité ». Plus l’âge de l’usufruitier est béni, plus la valeur de son usufruit est faible. Si l’usufruitier vient à décéder malgré tout, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans avoir à payer d’impôts supplémentaires.
À quoi faut-il être attentif lorsque vous souhaitez faire don d’un bien immobilier?
Vous pouvez économiser beaucoup d’argent en tenant compte de la règle de la réserve de progression qui s’applique aux dons qui interviennent dans les trois ans suivant un premier don (je commence à voir une tendance).
Supposons que vous ayez investi dans plusieurs parkings d’une valeur de 55 000 € chacun et que vous décidiez d’en offrir deux à votre fils cette année (2021). Un an plus tard, en 2022, vous décidez que vous pouvez vous passer d’un garage de plus. C’est un si bon garçon, après tout. Dans ce cas, vous devez ajouter le montant de ce dernier garage aux deux biens donnés précédemment. Le total s’élève alors à un montant de 165 000 €, en conséquence de quoi le taux de 9% s’applique à la partie supérieure à 150 000 €. En revanche, si vous ne faites pas don du troisième garage avant 2024, votre fils ou votre fille bien-aimée ne devra payer que 3% de droits de donation.
Une autre règle qui s’applique au cours de cette période populaire de trois ans après que le don ait été effectué concerne le décès inattendu ou imprévu du donateur. Si un tel drame a lieu dans ce délai, le bien doit être déclaré dans la déclaration de succession. La valeur du bien donné sera alors prise en compte dans le calcul des droits de succession sur la partie restante de l’héritage, mais aucun droit de succession ne devra être payé sur ce bien.
Quand avez-vous droit à un taux réduit sur une donation de biens immobiliers?
Dons à des organismes de bienfaisance, à des associations professionnelles et à des fondations privées
Depuis le 1er juillet 2021, le taux pour les donations de biens mobiliers et immobiliers à un organisme de bienfaisance n’est plus que de 0%. Si vous envisagez effectivement de faire un don de ce type, nous tenons à vous féliciter pour votre grand cœur.
Dons de bâtiments destinés à une rénovation énergétique
Il reste encore de grandes étapes à franchir en matière de construction, d’habitation et de rénovation respectueuse de l’environnement. Heureusement, le mouvement prend de l’ampleur et les Belges sont plus conscients de leur impact sur l’environnement.
Le gouvernement flamand stimule cette tendance positive avec un taux de donation réduit pour les bâtiments qui font l’objet d’une rénovation complète axée sur l’efficacité énergétique dans les cinq années suivant la donation. La rénovation doit s’élever à minimum 10.000 € (hors TVA) et l’exécution des travaux doit être prouvée par des factures.
Dons de bâtiments avec certificat de conformité qui sont loués
Les bénéficiaires qui veulent utiliser les biens reçus pour percevoir des revenus locatifs se montrent très avisés à cet égard. Outre ce revenu supplémentaire, ils peuvent également bénéficier d’un taux réduit, pour autant qu’ils remplissent un certain nombre de conditions. Eh oui, c’est comme ça que ça se passe. Par exemple, le propriétaire potentiel doit être en mesure de présenter dans un délai de trois ans un certificat de conformité et un contrat de bail d’une durée minimale de neuf ans.
Si le contrat de bail est résilié plus tôt, le propriétaire dispose de six mois pour trouver de nouveaux locataires et continuer à bénéficier du taux préférentiel.
Réduction de l’impôt sur les donations pour les parents de jeunes enfants
Les bénéficiaires qui ont au moins trois enfants âgés de moins de 21 ans au moment où ils reçoivent un don ont droit à une réduction de 2% par enfant (max. 62 €/enfant). Si le don provient du partenaire, la réduction est portée à 4% par enfant (max. 124 €/enfant).
En bref, le choix du bon moment est essentiel, même lorsque vous souhaitez faire don d’un bien immobilier. Si vous pensez que le moment est opportun, mais que vous avez encore des questions supplémentaires concernant les donations ou un achat scindé, vous pouvez toujours contacter le notaire.
